粤港澳湾区时代下,虎门如何稳坐东莞“GDP一哥”位置?

提到东莞虎门镇,“虎门销烟”的故事是很多人对它的印象之一,然而,历经200年的发展,今天的虎门已经不是昔日的虎门。从小渔村到滨海新城,从经济强镇到东莞城市副中心,从历史文化名城到中国时尚之都,虎门的城市定位一直在不断升级。

虎门,作为全国千强镇之首,一个镇的GDP就达到四五百亿,被誉为“天下第一镇”。作为东莞GDP大户的虎门,连续7年领跑全市,睥睨东莞其他镇区。然而,在湾区时代,虎门镇能否继续领跑,稳坐东莞“GDP一哥”的宝座?

产业升级,城市蜕变,看虎门这座城市如何“腾飞”显然,就目前虎门的发展势头来看,其正借力粤港澳大湾区和滨海湾新区的到来,酝酿着一场全新的蜕变。在今年年初的政府工作报告会上,滨海湾新区管委会主任、虎门镇委书记刘杰就表示,“中等发达”、“开放时尚”、“现代化滨海城市”,将是虎门一张闪亮的价值“名片”。

一个城市的价值,是在于这个城市可产生现金流和利润的能力。虎门作为粤港澳大湾区的商业重地,每年的服装销售额达到800亿,世界500强中国电子落地虎门,同时万达广场、虎门会展中心等一批重大项目投产、试产,虎门CBD(中央商务区)建设已然成形,带动城市GDP水平一路向上。

2018年虎门镇GDP高达635.8亿元,同比增长6.4%,连续第7年领跑全市。不仅在东莞,从全国来看,虎门镇亦连续进入“全国百强镇”排行榜。经济体量堪比内地城市的一个地级市,是名副其实的东莞“一哥”。

“判断哪个城市最具有价值,是要看哪个城市最具有人才吸引力!”在短短的几年间,虎门镇就依靠城市规划,吸引了来自全国各地的高新技术企业进驻。从东莞市科技局发布的最新数据来看,截止至2018年底,虎门全镇共有255家高新技术企业,占企业总量的18.4%,换句话来说,平均每5家企业中,就有1家是国家高新技术企业。

高新企业的到来,不仅促成了城市的产业升级,还为这座城市带来源源不断的人才,越来越多的高端人才选择在虎门安家立业。据虎门镇政府发布的统计数据显示,截止至去年底,虎门的常住人口数量已经突破60万人,仅次于长安镇,是东莞人口数量第二多的镇(区),无论从人口规模,还是经济规模来看,虎门都已经具备了“中等发达”的城市形态。

政府规划利好不断,地产大鳄抢滩登陆虎门,在粤港澳大湾区和滨海湾新区双湾区建设的利好推动下,虎门的城市发展已经势不可挡,谁能占据先机,谁就能掌握市场话语权,成为市场的主宰者。由于存量土地资源十分有限,虎门每年推出的土地数量少之又少,2016年至今,仅推出三宗商住用地,受到了20余家房企的争抢。

2017年,虎门博涌商住用地被多家房企争抢至“熔断”流拍,2018年初再次入市时,又受到了15家房企的激烈抢夺,最终被万科斩获。2018年6月,虎门金洲村地块公开出让,在经过64轮激战之后,该地块最终被龙光地产斩获,可售楼面价高达28000元/㎡,不仅刷新了虎门商住地块的成交单价记录,同时也超过了绝大部分虎门楼盘的售价。

仅仅四个月之后,招商地产也通过土地招拍挂的方式,获得了虎门怀德社区一宗3.3万㎡商住地,成功落子虎门。据笔者粗略统计,截止至今年5月份,包括四家千亿房企在内,虎门已有20余家品牌房企进驻,这足以看出品牌房企对虎门市场的重视程度。

要知道,在粤港澳大湾区中,东莞市唯一一个能夹在广州、深圳、香港三大核心城市之间的城市,其西部区域虎门,又占据了粤港澳大湾区重点建设的区域——滨海湾新区的7成面积,正好处与粤港澳大湾区黄金轴线上,这个轴线从香港开始,途径蛇口半岛——前后海——宝安中心区——深圳机场——虎门,最终抵达广州南沙、广州市区。伴随着广深港高铁的开通,虎门能很好的承接来自香港、深圳的人口外溢和产业转移。

穗莞深城际线,未来,随着穗莞深城际的开通、中虎龙城际的东莞,为虎门这片土地带来了更多的机会。十年房价涨了197%,住宅供不应求,未来虎门房价还要涨?除了土地供应十分有限以外,目前虎门在售楼盘数量也很少。房价十年之间涨了197%。据统计,目前虎门共有5个项目在售,分别是万科滨海大都会、万科城市之光、龙光玖龙玺、虎门滨海城、虎门印象,产品以85-125㎡洋房为主,个别楼盘还有loft公寓产品,售价在21000-30000元/㎡不等。

从虎门近十年来的房价变化中,我们不难看出,在2008-2015年间虎门新房均价一直处于相对平稳的状态,但自从2015年下半年开始,受深圳客大举入莞的影响,购房需求开始集中爆发,虎门房价开始不断飙涨,年度住宅成交套数、成交均价都创下近十年来的峰值。

2017-2018年,受供应量下滑的影响,虎门住宅市场一直处于供不应求的状态,房价再度出现上涨,由2017年的17777元/㎡直接飙升至19088元/㎡。虽然虎门房价已经连续七年出现上涨,但因为受到东莞严厉的楼市调控政策的影响,虎门的购房需求再次被抑制,房价趋向于稳定,目前虎门房价仅仅是隔壁深圳的1/3,甚至是1/4,与香港动辄20万/㎡的均价、深圳前海接近10万/㎡的均价相比,位于大湾区黄金主轴北端的虎门仍处于房价洼地的状态。

作为粤港澳大湾区和滨海湾新区重点打造的核心区域,虎门一直被外界寄予厚望,是粤港澳大湾区最具发展前景的区域之一。伴随着虎门经济的再一次腾飞,我们有理由相信,虎门楼市依旧是投资热门!

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