粤港澳新闻网 新闻 2019粤港澳大湾区,刚需必买房的九大理由

2019粤港澳大湾区,刚需必买房的九大理由

不论楼市如何动荡,有一些因素总是恒定不变。今天来跟大家一起分享一些楼市里我一直坚持的维度,从来帮我们看清这个市场的波动

01

2019个税抵扣房贷利息落地!

近日,国务院正式发印了《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,明确指出2019年1月1日起正式落实。

几点说明:

01.仅限首套房。首套房认定:认房认贷。

02.纳税起征点:5000元/月及以上。

03.每月1000元定额,最长不超过240月。

04.每人仅有一个名额,夫妻各50%共享。

05.1月未报送怎么办?在次年3月1日至6月30日内,向汇缴地主管税务机关办理汇算清缴时申报扣除。

从对房地产市场的影响角度看,个税目前在一二线城市比例较高,三四线城市实际个税缴纳比例低于一二线。如果执行这一抵扣方案,很可能会导致一二线房地产市场出现刚需爆发。

02

首套房贷利率回归上浮10%!

进入12月,全国首套房贷利率结束连续22个月上涨的态势,平均利率为5.71%,相当于基准利率的1.165倍。

通过梳理,不难发现,目前,首套房贷款平均利率最低是上海,为5.19%,相当于基准利率上浮5.92%;最高的是武汉,为6.26%,相当于基准利率上浮27.76%。

据统计,深圳目前已有10家银行首套利率下调,上浮10%基本已经成为当前市场主流。

近期几个月,房地产市场降温趋冷,对整个宏观经济运行造成影响,因此需要房贷利率市场给予一定刺激。与此同时,央行多次降低存款准备金率等因素影响,货币市场宽松信号较为明显,这也抑制了房贷利率继续上涨。

至少表明,短期3-6个月内房贷利率已见顶,回调是趋势,对于刚需而言是一大利好刺激。

03

2019货币政策比2018更宽松!

12月13日,央行行长易纲出席“新浪·长安讲坛”,发表2018年最重要一次讲话,透露接下来中国货币政策的三点信息:

01.宏观杠杆率已经稳定。

02.中国的货币政策保持稳健中性,不松不紧。如果需要,中国在利率政策和准备金率上仍然有足够的空间调节

03.人民币国际化也应该是市场推动的过程,中国不会专门出台政策推动人民币国际化。

可解读成如下重点:

01.因为“宏观杠杆率已经稳定”,所以中国的宏观去杠杆运动已暂时结束。

02.因为“宏观杠杆率已经稳定”,所以如需稳经济需要时,可适当加杠杆。

03.如果稳经济正常的话,中国的货币政策仍会维持现状,既不加息,也不降息。

04.当下中国货币政策将围绕稳经济,因此加息的概率越来越小。

05.如果处于稳经济的必要性,2019年中国不排除降息以刺激经济。

06.处于稳经济需要,存款准备金率仍将继续下调,以向市场释放流动性。

07.如遇稳经济的需要,不排除弃汇保经济。因此二年前业内讨论的“保汇率”还是“保房价”之问,央行已做出了现实答案。

“当前中国经济处于下行周期,需要一个相对宽松的货币条件”,同时宏观杠杆的稳定已经差不多八个季度,2018中央经济工作会议未再提去杠杆,所以可以确定明年的货币政策走向,会较今年略宽松。

04

2019上调豪宅线!给刚需减税!

12月22日下午,深圳市房地产研究中心主任王锋,在“首届百强房企法务总论坛”演讲中表示,明年政府将照顾刚需购房要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。

一个月前内部交流群透露

距离上一次深圳出台豪宅线标准,已有3年之久。市场发生翻天覆地变化,2015年普通住房标准早已不符合现状,特别是2018年出台三价合一之后税费成本大幅上涨,当前二手房税费基本为总款的5-8%,给不少刚需造成“误伤”。

可以明显确定,一旦2019年出台上调豪宅线,深圳楼市将引发三类变化:

01.近几个月二手房市场逼近冰点,一旦上调豪宅线后,二手房成交量将会激活,重新反弹升温。

02.低于新豪宅线附近的二手房可以会加价挂盘,业主呈现与市场的博弈心态。

03.刺激部分豪宅改善型需求、置换类需求部分加速释放

05

粤港澳大湾区规划2019正式发布!

据香港电台12月15日报道,香港特别行政区行政长官林郑月娥透露,粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台。

一旦粤港澳大湾区规划公布之时,利好消息必将刺激楼市层面,中短期的炒作概念推动房价波动,长期受当地土地供应、基础设施配套、人口净流入速度以及教育资源高校人才储备等因素影响。

与此同时,随着部分城市部分楼市政策松动,如广州330政策前出让土地的商铺公寓可卖个人、珠海人才购房5年社保降至最低1个月,将影响到刚需客以及投资改善型客户的投资选择。

从中长期投资保值增值的角度来看,除了港澳地区外,广州、深圳、东莞、珠海的投资需求会更具优势,而其余城市也有望紧随其后,并得益于粤港澳大湾区的发展大趋势。

06

楼市周期论!2019是买房年!

楼市是个政策市,市场受行政干预,如何精准预判走势,必须了解政策和形式走向。与宏观经济周期类似,房地产一样是阶段性变化,有规律可行。

过去2008-2018整整10年楼市发展周期,其实可分为2年政策宽松期、4年调控收紧期。

2008-2010两年政策放松期

从2008年全球金融危机爆发的背景下,楼市10年出现明显拐点,爆发史上最惨烈的一轮暴跌潮,关外新盘价格腰斩不在少数。好在当年10月出台“4万亿救市”计划,第二年满血复活,2010年改变房地产历史,龙头房企万科首次全销售额破1000亿大关。

2010-2014四年调控收紧期

受“4万亿救市“计划深远影响,房价出现暴涨,因此先后出台多重政策,2010年出台“新国十条”、深圳930限购政策;2011年出台新“国八条”、二手房实施评估征税;2012年央行2次降准降息、部分放松;2013年出台“新国五条”、深圳二套房首付7成;高压期持续一段时间进入2014年。

2014-2016两年政策放松期

长达4年之久高频高压期,使得楼市打压较为平稳偏低迷。2014年930新政颁布,央行一纸文件,购房“认贷不认房”、房贷利率最低可调整至7折;2015年330政策出台,二套首付最低4成,营业税满2免征,同时央行先后5次双降。930是点火,330是爆发,需求空前释放,房价一路水涨船高至2016年。

2016-2020?四年调控收紧期

鉴于2015年全年深圳暴涨60%、2016年上半年暴涨50%,2016年10日深圳出台“深八条”,在长达一年多的时间里,楼市横盘期毋庸置疑,片区分化时代正式到临。

2018年先后出台“三价合一”、“731限售”,使得市场毫无喘息之机,刚需自住的主基调表现的淋漓尽致。

全国市场上,2016年9月开启全新一轮限售,调控全面转向,六限推进,房地产融资全面收紧。不同早期“一刀切”限售,这一轮开启组合拳模式,因城施策成为主基调。

可以预见的是,随着近期菏泽取消销售、广州部分公寓放开限售、珠海降低购房门槛等一系列消息,政策从严前提不变,部分城市调控松绑将是趋势。

“周期天王”周金涛生前曾表示,2019年是机遇期,第二次机会在2019年,最后一次在30年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。

07

住建部定调2019楼市:稳地价/稳房价/稳预期!

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议上,提出2019年楼市主基调:稳地价、稳房价、稳预期!

·稳地价:面粉不会大涨,合理切断源头波动,面包自然不会大涨

·稳房价:允许合理的跌和涨,小幅调整由市场环境决定的

·稳预期:15年、16年大行情不再有,延续17、18年刚需自住年

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样不是稳定。楼市进入下行周期,“三稳”主要是防止2019年市场快速下行,市场要稳步小幅调整,楼市不会大幅波动造成周期出现变化,简单来说,像15年、16年大行情短期不会有。

08

2019是深圳交轨基建成果点燃期!

据悉,2018年深圳轨道交通三期、四期工程共有14条(含延长线,不含4号线北延段)约273公里的在建项目,总投资超过2500亿,创下历史新高。预计到2023年,深圳将拥有15条线路,总长570公里。

5号线南延线2019年通车

2019年9号线西延线开通

从2019-2022年,深圳地铁将保持平均每年不少于2条新线开通的速度。2019年开通运营地铁5号线南延和9号线西延项目外,还有续建7个地铁项目,同时,全力开展四期5个地铁项目计划工作。

这表明,2019年是深圳交轨基建高峰的开端,特别是2019-2022年将是一轮开通爆发期。“地铁一通,黄金万两,道理如此简单,提前布局比如保税区、南山中心区、光明、坪山、盐田等。

09

分化时代:楼市机遇年年都有!

“深八条”以后,市场预期发生转变,整个2017年基本处于横盘阶段,片区分化极为明显;2018年先后出台的“三价合一”、“731限售”等政策,刚需自住主基调表现得淋漓尽致。

像15年、16年大行情一去不复返,2019年依旧延续刚需自住年。楼市分划时代,闭着眼赚钱的可能不再,门槛的提升倒逼投资者自修功底。

从2017-2018两年行情来看,豪宅、名校学位房、限价改善盘、网红刚需盘行情依旧在,2019年可以同样关注这几类。

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