粤港澳新闻网 新闻 深度丨粤港澳政策东风起,试看本土、外来房企如何一决高下?

深度丨粤港澳政策东风起,试看本土、外来房企如何一决高下?

前言

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,政策利好下的大湾区又迎来新一轮发展机遇。无论是对于深耕多年、区域地位无可撼动的规模本土房企而言,还是早已磨刀霍霍、排兵布阵静候多时的外来房企而言,均渴望在此轮市场东风下抢占先机。

相对而言,本土房企颇具先发优势,实现大湾区的全区域覆盖已是不在话下,而对于外来房企而言,争相布局大湾区或是机遇和风险并存,紧握市场机遇之时,也应秉持理性投资理念,合理规避外在市场诸多不确定性给企业带来的风险。

一、乘粤港澳政策东风,迎大湾区三大红利

粤港澳大湾区作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体,具备着世界级湾区竞争基础,无论从城市群整体经济总量、政策扶持、人口红利等方面来看,还是从城市群内各大城市深度融合的视角来看,其自身发展都拥有诸多显著优势。本部分旨在通过分析国家政策、人口和产业发展几大红利,从而对大湾区的发展逻辑形成相对全面的认知。

(一)政策红利:粤港澳大湾区规划出台,政策红利持续释放

2019年2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台,《纲要》对未来近20年粤港澳大湾区的建设发展进行了总体部署,指明了区域未来经济、社会、生态、制度等诸多领域努力的方向。从2015年首次提及到相关概念,到2017年写进政府工作报告再到2019年《纲要》的正式落地,仅用四年时间,可知国家对发展粤港澳大湾区的政策效率之快、支持力度之大。未来,随着更多政策红利的持续释放,大湾区或迎来更多发展契机。

(二)人口红利:消费潜力巨大,市场极具优势

与世界其他三大湾区相比较,粤港澳大湾区土地面积最大、人口最多、人口密度最高、产业链完整、人口以及人均GDP有长期增长空间。其拥有广州和深圳两个超大城市,以及香港、佛山和东莞三个特大城市,城市群发展极具活力,其中,深圳、广州、佛山、中山人口增长规划表现突出;从城市人才吸附性角度来看,在上海、北京控人口的前提下,广深作为一线城市,仍在加大人才补贴力度,该举措必将增强城市的人才吸引力。

(三)产业红利:城市群一体化加速,各大城市或迎来产业新契机

粤港澳大湾区是中国产业转型升级的重要核心区域,是中国经济的新引擎,在诸多发展优势之下,大湾区凭借着世界完善的产业链(金融+创新科技+高端制造),有望成为全球经济中最具竞争力的城市群。以港深广为核心的三大城市组团,运用产业协同发展理念进一步带动了周边城市相关产业发展,未来随着核心城市产业外溢需求的不断涌现以及城市群一体化效应的逐步加快,粤港澳大湾区各大城市均会迎来新一轮产业调整期。

二、本土房企追求全面覆盖,外来房企侧重逐个突破

粤港澳大湾区尽享政策、人口和产业等多项资源红利,诸多优势叠加之下,无论是本土房企亦或是外来房企都竞相加大区域布局力度,力求在这一片市场蓝海中竞得一席之地。但由于受区域布局时间以及房企自身发展优势等因素影响,本土和外来房企在粤港澳的投资呈现出不尽相同的特征,其中,本土房企侧重于强调面,追求全区域布局,而外来房企注重点,区域布局基本成点状分布。本部分旨在通过分析本土房企和外来房企的投资布局逻辑,来进一步总结出本土标杆房企的投资优势,以及外来房企进入粤港澳可能存在的问题。

(一)本土房企:缘起大湾区,聚焦大本营

01 华润VS龙光:携手政府树央企标杆,多年深耕筑湾区龙头

对于一些本土房企而言,虽然在粤港澳大湾区的布局方式各有千秋,投资节奏也不尽相同,但本土房企经过较长时间的沉淀,在投资逻辑上也形成一种共性,即聚焦大本营,力求实现粤港澳大湾区的全区域布局

本土房企中,我们以国企代表华润置地和湾区龙光地产为例,通过分析和总结标杆房企在粤港澳大湾区的布局策略,能为其他本土房企以及外来房企在大湾区的投资提供一定借鉴意义。

华润置地在全国的布局分为五个部分,其中华南区域作为集团大本营,在全国各大区域土地储备占比分析中,该区域居首。截止2018年底,华润置地总土地储备达5957万平米,其中华南区域1371万平米,占比23%,而集团在华南区域的布局主要是以大湾区为主,目前以实现在湾区九市全区域布局,其中,城市更新更是为集团带来较为丰富的优质土储,而华润超过85%的城市更新地块均布局在大湾区,重点布局核心城市如深圳、广州和东莞。

在粤港澳大湾区进驻方式上,华润多以旧改和产城建设为主,协助政府进行城市运营建设,以获取更多资源。2015年华润在深圳大冲旧改项目取得初步成功后,再次运用旧改方式敲开佛山新城大门,与佛山新城中德工业服务区签署合作框架协议,发展大型都市综合体,2018年集团旧改再次升级,以西区马山旧改为突破口打开中山市场,目前负责改造项目的一级土地整理工作;集团在产城融合方面也不断突破,2017年8月,华润与东莞道滘镇镇政府签署合作协议,共同打造科技文旅特色小镇。

在协助政府进行城市运营方面,华润专门成立独立的城市建设运营事业部,以支持政府在城市运营方面的诸多诉求,包括城市片区综合运营、医院医疗、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治、公园与公共空间、学校教育八大业务模块。深圳市政府从2015年开始,多数市政基建项目,都会采用招标的形式交给国企央企或大型民企,而华润主动承接政府功能性事务,诸如2008年深圳市政府开大运会,华润承接深圳湾体育馆项目,项目主要帮政府代建,基本不盈利,随后2011年深圳市政府将项目运营权赋予给华润,两年后该项目实现盈利。多年来华润帮助深圳政府进行城市建设,获得了深圳政府的高度信任,给予大量资源支持,截止2018年底,华润在深圳的城市建设运营项目共覆盖七个核心区域,且八大业务均有涉及,总投资额超过530亿。作为粤港澳布局的典型代表,华润置地在旧改和城市运营的成功经验值得其他房企去学习和效仿,但企业在借鉴该模式,也需要结合自身情况伺机而动。

龙光地产作为湾区龙头,聚焦大湾区是其自始至终坚持的战略理念。通过多元化的土地获取方式,基本实现粤港澳大湾区“9+2”城市群的覆盖,且受益全面深耕大湾区的战略布局,龙光销售业绩主要集中在粤港澳大湾区。

在投资布局上,龙光地产精确掌握国内外房地产不同周期节点,低成本、多渠道获取优质土储。2007购入深圳旁边惠州龙光城项目,平均地价仅300元/平米,总建筑面积500万方,毛利润率超60%,持续贡献高利润,尚余货值超过300亿;2014-2016年上半年,地价低时进入深圳大量拿地,拍下大量地王,为集团发展储备大量土地资源;2016年下半年起,避开土地周期高点,通过收并购及旧改的方式取得3000亿货值,其中90%位于大湾区,截止到2018年年底,粤港澳大湾区总货值达5356亿元,占比为82%,其中深圳土地储备货值高达1805亿元。市场风云变幻之下,龙光审时度势,进退自如,适当而取,完美的诠释了逆周期布局下“敌进我退、敌退我进”的战略理念。

在销售业绩上,深耕大湾区的投资布局理念传导至销售层面,大湾区销售金额占比近七成。大湾区多个城市及周边外溢城市销售业绩市场占有率高居该市第一,2018年在深圳销售近6000套商品房,面积接近40万平米,成为深圳销售冠军,汕头市场连续15年为当地销售冠军;大湾区周边城市南宁2018年区域销售150亿,亦稳居当地龙头。

02 尽享湾区资源厚度,助力本土房企实现全区域布局

作为粤港澳大湾区布局的本土房企,凭借着其多年的区域市场运营经验和行业资源积累,以及在城市布局、品牌溢价、产品定位和资源获取等方面所享有的诸多先发优势,实现了在大湾区的快速扩张,并逐渐铺开粤港澳大湾区的战略布局,趋向全区域和力争广覆盖是本土房企进行投资布局的显著特征。

(二)外来房企:投资布局,各有千秋

01 早期布局型VS新进驻型:稳健or谨慎,取决于企业战略导向

随着粤港澳大湾区诸多利好政策的频频出台,诸多外来房企也争相布局大湾区,我们根据房企进驻时间先后顺序将之分成两类,早期布局型和新进驻型。其中,早期布局型房企布局时间相对较早,在投资方面更多持谨慎稳健态度,目前该类房企投资布局尚未完全打开;新进驻型房企布局时间相对较晚,但成长快速,短期内即能完成快速布局。

接下来早期布局型房企我们以龙湖为例,新进驻型房企我们以融创为例,通过分析外来房企大湾区布局逻辑和投资路径,来进一步总结出外来房企在布局粤港澳时会面临哪些困境。

龙湖作为早期布局大湾区的外来房企代表之一,受限大湾区内部城市之间的高度融合性以及外来房企对市场的不熟悉等因素影响,龙湖在投资上秉持相对谨慎态度。

在投资策略和方式上布局以核心城市为主,先通过旧改切入,后主要以招拍挂为主进行拿地。早期通过旧改方式打开佛山市场,但由于佛山土地角逐战异常激烈,叠加旧改难度大、拿地难度相对不小和竞拍规则持续升级等因素,高难度之下只能相对放缓布局节奏;在投资布局区域城市选择上,龙湖始终坚持聚焦核心区域,以核心城市为“据点”向下延伸,逐步加大纵深布局,持续看好粤港澳热点城市,坚持招拍挂和收并购并举方式,由于地价高涨,2017年龙湖华南区域开始尝试通过收并购的方式获取土地资源,以商办方式首次进入深圳。

在布局态度上,龙湖在大湾区的扩张路径较为审慎,拿地也偏向理性。截止到2018年年底,龙湖在华南区域共有15个项目,土储150万平,货值530亿,主要布局大湾区七个城市(广州、深圳、香港、珠海、佛山、东莞、中山)。龙湖在深耕京津冀和长三角重点区域后,开始战略布局粤港澳,2017年在粤港澳连续拿下多块土地,但与其他不惜成本拿地的房企相比,龙湖在大湾区的投资布局仍未完全铺开。随着粤港澳大湾区政策红利的持续释放,未来公司在大湾区的投资力度或有所加大,在2018年业绩会上龙湖也有所强调,虽然华南市场挑战性比较大,但仍会适度加大大湾区的投资力度。

融创中国作为粤港澳市场新进驻型房企的“神速帝”, 5个月完成“华南战略”布局,收并购方式为主导,目前已完成大湾区全布局,堪称外来房企进驻粤港澳的典范。

融创在粤港澳的战略布局可以用“快准狠全”四字精准描述。“快”即5个月完成华南战略布局,2016年1月5日孙宏斌提进军广深区域,随之同年1月13日集团首进佛山,粤港澳大门正式敲开,2016年上半年陆续进入东莞、广州、惠州和深圳城市,仅5个月融创即实现粤港澳大湾区的战略布局;“准”精准布局临广、临深等优质地块,以东莞为例,项目集中在清溪、黄江、松湖、南城、虎门,且多打造临深“黄金居住带”,如东莞的融创清溪壹号因占据多条高速、双地铁以及完整的城市配套、环境等因素而颇具优势;“狠”即不计成本,高价地居多,2016年2月清溪地块以溢价率322%夺双料地王,2016年9月黄江地块溢价689%;“全”即实现大湾区九城及外溢城市的全方位布局,进驻湾区3年,完成湾区九市布局,同时还进驻大湾区外溢城市诸如清远等。

在投资布局方式上,前期拿地方式倾向多元化,后期则主要是以收并购为主。2016年布局之初,项目成本较低,拿地方式多元化(招拍挂、收并购和合作拿地),核心城市广州、深圳、东莞、佛山等地块,基本都在开发周期内套现。后期随着土拍成本的不断提高,集团开始转变策略,主攻收并购,倾向于收购现成项目直接出售,从收购到出售不超过6个月,进入城市转向深广外溢的三四线城市。

虽然较于业内其他房企,融创进入粤港澳市场时间相对较晚,但公司布局速度之快、效率之高,堪称业内神速和外来房企标杆,融创在2018年业绩发布会表示未来仍有信心在大湾区内与其他品牌房企进行竞争。

02 多方角逐下,外来房企面临何种困境?

随着粤港澳大湾区诸多红利的不断释放,不仅本土房企坚持深耕大本营大湾区地区,越来越多的外来房企也开始根据企业实际加大在该区域的布局力度。然而,对于多数外来房企而言,进驻粤港澳区域虽享有全新的行业机遇,但也存在着一些不可避免的共性问题和发展困境,接下来针对这下困境我们进行了具体分析:

第一,集团定位与支持不足。部分房企在进驻粤港澳大湾区时,可能未经过慎重考虑,一方面,从战略定位来看,集团没有结合企业实际情况,来制定精准化的区域战略发展规划,并且关于为何进入大湾区,仅仅是源于市场热度还是从企业战略发展来思考,公司内部并未形成一个共识;另一方面,从支持力度来看,集团对于粤港澳大湾区的人员和资金等各项资源的支持力度并不充足,资源支持的相对不足会影响集团在大湾区的可持续性拓展。

第二,市场情况不理解,拿地方式不匹配。部分新进驻型房企对于粤港澳大湾区市场并不了解,尤其是拿地方式不匹配,典型的是一些长三角区域房企在布局大湾区时,仍然以长三角区域思维去投资(以招拍挂为主),而粤港澳地大湾区除了招拍挂之外,还有城市更新(三旧改造)、收并购、村企合作和产城融合等各种方式,应有尽有,这对于市场信息不匹配的外来房企而言,可能也是一种压力。

第三,集团与区域信息背离,区域机制不灵活。外来房企决定进驻粤港澳大湾区时,可能会采用设立区域公司的方式进行战略布局,但在管理机制上,总部给予区域公司的权限相对有限,即权力未充分下放到区域,而集团与区域信息存在不对称现象,公司在做项目决策时,受限公司上下信息背离、区域机制不灵活等问题,其项目及时性和高效性可能会受到影响。

第四,缺乏本土资源扶持,测算逻辑不匹配。外来房企在布局粤港澳市场时,对该区域市场并不熟知,包括在项目投资测算方面,其固有的项目测算逻辑可能并不符合粤港澳区域项目逻辑,其他方面还涉及到各城市项目分布情况、城市发展逻辑以及城市内各项资源获取方式等方面,因此,在对粤港澳市场不了解之下,本土资源的支持相对不足,此时部分外来房企多会采用与本土房企合作的方式进行大湾区的战略布局。

整体来看,外来房企进入粤港澳市场,多数都采用“迂回”战术,从城市选择上来看,不直接进入核心一线广州和深圳,而是先进入周边城市佛山和惠州等城市,深广土拍市场进入难度较大,东莞受规划编制影响无地可供,中山土拍市场刚走向规范,管理模式较于以往相对较严,所以外来房企多选择从佛山和惠州切入华南;从进入方式上来看,土拍市场竞争压力较大,房企多会选择收并购以及与本土房企合作的方式从扩张路径来看,坚持城市深耕,再向外扩张模式较易成功。

三、机遇与挑战之下,外来房企怎样突破布局困境?

针对外来房企在布局粤港澳大湾区时可能面临的诸多困境,我们从房企投资方式、投资布局和区域选择等方面提出一些相关的投资策略和投资意见,在进入粤港澳市场是全面铺开还是择机进入核心热点城市,是聚焦重点城市还是坚持区域深耕,厘清大湾区各城市不同的发展逻辑和房企的进驻路径后,我们认为值得关注得有以下几点:

第一,房企应根据自身资金实力和区位优势明确大湾区战略规划目标,集团层面有效支持区域发展。虽然粤港澳大湾区极具政策优势,区域发展也蕴含着较大新空间,但外来房企在进驻市场时,仍面临着诸多不确定风险,因此,为支持集团布局粤港澳大湾区,公司不仅需要在战略层面制定清晰的规划,还应为之配置高质量的人才,提供充足的资金支持,以保障集团在大湾区的业绩目标。反之,若集团关于粤港澳大湾区的发展定位较为模糊且支持也相对不足,则该区域的战略扩张也很难取得实质性突破。

第二,房企在进行战略布局前,应充分了解大湾区各区域土地资源获取方式并尊重市场发展逻辑,因地制宜,匹配合适的拿地方式。一般来说,因各经济圈自身发展模式、房地产市场的不尽相同,也决定了房企在土地资源获取上各有特色,诸如长三角多以公开市场招拍挂为主,而粤港澳则是招拍挂、收并购、村企合作、产城融合和城市更新等多种资源,房企为争取资源,可谓是“八仙过海,各显神通”。因此,对于布局粤港澳的房企而言,还应尊重区域市场多样化和拿地方式多元化的特征,善于结合自身实际和区域特色匹配恰当的拿地方式,诸如惠州大多数的招拍挂均以村企合作为背景;镇街经济(佛山、东莞和中山等城市)下,湾区蕴藏着大量的旧改需求,对于多数外来房企而言,旧改或是其拿地的重要方式之一;招拍挂成本高,合作开发渐成趋势。

第三,集团应该将权力合理下放到区域,优化区域机制,保障区域的弹性运营。相对而言,粤港澳大湾区的非市场化特征较为显著,在这样的区位环境中,区域公司往往更需要一个灵活的体制,以适应灵活多变的湾区市场。具体来看,在拿地方面,土拍机会不多,且限制性条件多;收并购虽然机遇较多,但也存在诸多风险;旧改需求多,但非一日之功,仍需不断探索;村企关系错综复杂,非常规条件多,虽然楼面价较低但利益让渡较多,并且拿地前不仅需要做大量的沟通工作,还需与政府保持融洽关系。如上种种,都需要区域公司能保持一定的自主性,灵活应对。

第四,集团应加强与本土房企的合作,通过联合拿地方式来降低资源获取成本,同时也可招揽熟悉大湾区市场运转的本地人才。由于本土房企源起大湾区,对该区域市场现状、政策倾向和资源布局情况都较为熟知,而外来房企进驻区域市场时多是缺乏本土资源支持,借助本地团队的资源和人脉,可助力集团在粤港澳大湾区的较快布局。诸如旭辉与保利合作进入广州,与方圆合作进入江门,深耕重庆市场的金科联手卓越,共同出击大湾区,福晟招揽黄绍海(原珠江投资集团总裁)为广州区域董事长,1年内为福晟获取11个项目。

粤港澳政策东风起,大湾区市场群雄逐鹿,各方主体竞相追逐。本土房企受益深耕区域市场数载,区域优势已不可替代,外来房企在激烈的市场竞争下,欲布局粤港澳大湾区,还需将自身综合实力与外部市场环境相结合,以寻找到合适的大湾区布局之道。

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