粤港澳新闻网 新闻 克而瑞深圳丨2019年粤港澳大湾区房地产市场半年报发布

克而瑞深圳丨2019年粤港澳大湾区房地产市场半年报发布

导 读

易居克而瑞深圳区域发布2019年大湾区房地产市场半年报。本文将从上半年市场回顾、湾区9城市场情况及下半年的市场展望等方面,以数据形式呈现湾区楼市发展动态。

1、上半年市场回顾

上半年各城市“房住不炒”的主基调不变:“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”主基调不变,各城市政策仍相对平缓状态;银行贷款利率下浮属于全国性趋势,各城市依势而行。

多城市楼面价上涨,成交热度不减:深圳上半年若干住宅用地集中供应,价格大幅上升,中山因用地性质原因,出现价格下滑,其它城市价格呈上升趋势;广州、佛山、肇庆和惠州上半年成交量居湾区高位,市场热度较高。

受湾区规划利好影响,各城市均表现平稳或向好走势:各城市成交情况相对较好,部分城市成交量较低主要受到市场供应量的约束,珠海价格呈现小幅下滑,其它城市均体现出稳中有升的态势。受湾区利好政策影响,各城市成交情况相对较好,部分城市成交量较低主要受到市场供应量的约束。

房企持续加大对大湾区各城市的布局:大湾区三四线城市成为企业新进布局热点,东莞、惠州、肇庆、江门在上半年表现最明显。北辰实业等企业也大力拓展湾区版图,2019年上半年共有21家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市。深圳上半年若干住宅用地集中供应,企业竞争激烈。

2、湾区9城市场—深圳

土地市场

深圳土地供求价走势:2019年上半年供应成交集中放量,同比分别增长279%、178%,5宗优质宅地集中出让大幅拉升楼板价,楼板价同比上涨157%

2019年上半年土地供应节奏加快,整体供应130.5万㎡,成交115.3万㎡,成交楼板价21422元/㎡。6月下旬,深圳近20年来首次宅地大规模集中成交,限地价,竞地价竞人才面积,各大开发商纷纷角逐优质宅地,均急速触及底价,进入竞人才房阶段。本次人才房共计成交15.82万㎡,占总建面23%,可见开发商进驻深圳抢占宅地决心以及政府加快保障房供应节奏。

区域量价分析:深圳2019年上半年宝安、光明、龙华、龙岗、坪山均有土地成交,宝安豪宅片区尖岗山地块被外来房企越秀以总价59.08亿元拿下,楼面价48702元/㎡(未剔除人才房)+人才房1.96万方。

全市供求价分析:2015年前市场行情不断上涨,量价齐升;2016年深圳市场进入深度调整期,2016-2018年市场呈现量降价稳趋势。

进入2019年以来,受信贷宽松政策刺激及客户市场预期回升,小阳春及红五月表现亮眼,市场需求持续旺盛,房价坚挺。

商品房市场

2019年上半年商品房供应256万㎡,较去年同期增长34%,成交250万㎡,同比增长29%,成交均价59176元/㎡,较去年同期上涨3.7%。受【万科星城】、【华强城】等刚需大盘相继入市,成交量上升明显,同时受【深圳湾瑞府】、【半岛城邦四期】等高端盘牵引,成交价上浮3.7个百分点。

原关内四区成交量同比上浮,四区上半年成交量约71.9万㎡,占全市成交约29%。关外成交主力地位稳固,六区成交占比71%,其中宝安、龙岗尤为突出,两区刚需盘集中入市跑量,合计成交占比全市44%。

成交结构:刚需需求旺盛,主导地位稳固,改善型产品占比放大趋势明显。进入2019年以来,90㎡产品占比持续波动下滑,2019年4-6月,由于蛇口半岛城邦四期、宝能城西区、华侨城天鹅堡三期等小面积豪宅产品集中备案,90-120㎡产品占比提升明显,该面积段占比提升30%以上。

CRIC观点

土地供求放量,地价在优质宅地带动下也上涨明显;为多渠道加快保障房建设,上半年宅地均竞人才房面积,预计后续宅地竞保障房面积出让将成为主流形式。信贷宽松刺激下,预期回升,企业入市积极性提高,商品房市场将回暖,整体表现为量价齐涨态势。

3、下半年市场展望

湾区政策:《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,正式上升国家战略,湾区三年行动计划细则出台,未来发展可期。下半年将继续贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”政策,市场将以“稳”为主

城市分工:随着粤港澳大湾区规划正式落地,湾区新格局将逐渐形成,产业发展带动城市的效力也越来越明显,加快发展先进制造业、现代服务业,培育壮大战略性新兴产业,湾区城市圈联系将更加紧密,功能互补,协同发展,更具竞争力。

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