粤港澳新闻网 新闻 龙腾霄:《粤港澳大湾区规划纲要》之后,湾区房地产江湖风云再起

龙腾霄:《粤港澳大湾区规划纲要》之后,湾区房地产江湖风云再起

刚刚过去的两会,政府的工作报告中,对于房地产政策的描述为“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

联系2018年的年底的经济工作会议。“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

(来源:《克而瑞地产研究》,文/杨科伟,柏品慧)

总体来讲,在国家宏观政策各种限制政策调控下(个别城市出现了“六限”:限购,限售,限价,限贷,限土拍,限商改住),房地产市场还是会持续以“稳”为主,地价、房价、预期都要“稳”,房价稳则意味着不能大起大落,不能大涨大跌。有业内人士也认为,春节后个别市场回温难改总体市场下行调整的大趋势,未来一二线城市有望低位企稳,部分三四线城市将面临一定去化压力。

房地产市场为什么这么重要和受关注呢?第一,从宏观层面看,房地产产业市值大,一般是一个国家年度GDP的2到3倍,远远超过其他产业市值。根据任泽平等人估算,2017年全国地产市值为300万亿,是GDP的四倍左右,是股市市值的6倍左右。第二从微观层面来看,房地产也是中国城市居民主要资产之一,一般数据表明,超过七成。(清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的其第二年度调研结果显示,中国城镇家庭中85%的受访者拥有自家房产,房产占家庭总资产比重高达73.44%。)。

粤港澳大湾区就是广东九市加上香港和澳门。我们可以来看一下,目前广东九市房地产的大致现状:

从土地供应来看,粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”加上整个大湾区还输于人口净流入城市群,所以从基本面看,大湾区的房价没有向下的空间和动力:

按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,珠三角9市中,有4个城市土地开发强度超过30%,其中:深圳、东莞超过45%,珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

(来源:2018年第1期《市场纵横》)

在市场化主导下,土地资源的局限会导致两种可能:一种是寻找替代供应,另一种是用地成本高涨,支撑房屋价格继续上涨。

土地供应有限,在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降,近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万㎡下降至2017年上半年的1631万㎡(建筑面积计算,下同)。其中:广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势,深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间,2016年后吸引购地资金快速进入。

土地替代供应主要是盘活存量,把现有的楼盘和物业重新改建,增加利用率和容量。也叫“城市更新”。

广州、深圳、珠海已设立城市更新局专项跟进;“广,深,珠,佛,莞,中”城市更新规模巨大,6个城市已出台进一步明确的政策措施、进程不断加快。

2、一级土地市场供应不足,二级市场逐渐成为交易的主流。

大湾区重点城市一手房子供应不足是“普遍现象”。由于中心城区土地资源极度紧张,主要城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力,其中,广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

大量购买力被迫进入二手市场,逐渐成为房地产市场交易的主流。2017年,广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手:二手”占比分别为“46:54”、“29:71”、“47:53”。2019年,深圳完全进入二手房市场,二手房交易占整个房地产市场交易量75%左右。

3. 粤港澳大湾区广东九市从2016年四季度起,受全国房地产调控政策影响,后经2017年和2018年的政策补丁,目前价格趋于平稳,变化较小。深圳、东莞已被“五限”(限购、限贷、限价、限售、限离/限买),广州“四限”(限购、限贷、限售、限买)、惠州和中山、珠海“三限”(限购/限售、限贷、限价)、佛山和江门“两限”(限购、限贷),边缘如肇庆,也受限贷政策制约。

2018年全年,粤港澳大湾区九市,在国家宏观调控政策以及地方补丁政策管制下,楼市发展相对平稳

2018年,深圳全市新房住宅成交2.9万套,比2017年增加13.8%,均价延续2017平稳下调趋势,全年均价为54120元/平,下滑0.6%。

广州一手住宅网签成交76056宗,比2017年下跌18.9%,销售均价为27200元/㎡,同比涨3%。

东莞一手住宅销售面积521万平方米 ,比2017年下降7.6%,房价环比2017年上涨5.1%,上涨幅度有所放缓;惠州全市成交15.75万套一手住宅,较2017年上升14.0%,成交均价为1.12万元/平方米,同比上涨2.8%。

江门的一手住宅成交595.94万平方米,同比下滑22.5%,成交均价为8315元/平方米,同比上涨12.9%;

佛山一手住宅成交近16. 5万套,成交面积1474 .08万平方米,成交金额约为1586 .56亿元。这一成交规模仅次于2016年,为2003年以来第二个成交“大年”。

2018年,肇庆全市商品房市场成交面积752万㎡,同比增长26%,成交均价7091元/㎡,同比增长16%,均创下历年新高。

中山和珠海楼市的量价增速也颇让人注目。2018年中山市住宅成交65088套,比2017年增加214%,

珠海在2017年下跌80.91%的基础上,2018年成交量稍有回暖,成交套数较2017年增多7553套,上涨70.07%;一手住宅成交均价2.11万元/㎡,较2017年减少7700元/㎡,下跌26.74%。(数据来源:中研网:消费市场)

2017年7月1日,粤港澳三地签署《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》,2018年2月18日,国务院正式公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,那些规定涉及到房地产,《纲要》的实施将会对粤港澳湾区的房地产市场产生怎样的影响呢?

1.粤港澳大湾区规划纲要的各项政策,对于湾区整体发展将起到推动作用。大湾区整体的实力和能量将会得到加强,对于大湾区整体房地产市场发展还是积极作用的。

湾区规划纲要在实现湾区互利互通做了很多的推动布局,要加大基础设施,打造湾区一小时交通圈。湾区的产业布局,新兴产业规划都将提振湾区实力。更高质量的湾区的生态,教育,以及惠民的各种福利,必将吸引更多的人来湾区生活和工作,对于整体湾区的房地产市场起到了积极支撑作用。

2.《粤港澳大湾区发展规划纲要》中最核心的问题还是湾区实现互联互通,实现湾区市场要素的高水平流通,从而保证湾区产业升级和优化。作为房地产市场来说,首先面临的就是产业用地市场的变化。

产业优化和升级其实就是产业转移的过程,原来核心城市的部分产业对外转移,核心城市本身又承接了国外的一些产业转移,或者内生的一些产业升级,房地产市场首先面临的是产业转移带来的机会,具体来说就是产业园的建设,更新和配套。

3.《粤港澳大湾区发展规划纲要》中对于城乡融合和特色小镇发展有着明确的规划和布局,这将是粤港澳大湾区房地产发展的一个重要的方向。

“发展特色城镇。充分发挥珠三角九市特色城镇数量多、体量大的优势,培育一批具有特色优势的魅力城镇,完善市政基础设施和公共服务设施,发展特色产业,传承传统文化,形成优化区域发展格局的重要支撑。”

“促进城乡融合发展。建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,推动珠三角九市城乡一体化发展,全面提高城镇化发展质量和水平,建设具有岭南特色的宜居城乡。”

特色小镇必须要因地制宜,根据当地的特点打造宜居宜业的区域,而不是像以前一样。需要改变过去的千城一面的格局。同时粤港澳大湾区广东九市也是全国城镇化率最高的地方,已经接近88%。城乡融合发展的重点并不单单是建筑结构安排,而是各种制度和生活方式的城市化,也有学者提出是户籍的“城市化”。其实就是让原来“乡下”居民共享城市发展的福利和成果,共同迈向美好生活的目标。

4.《粤港澳大湾区发展规划纲要》对于生态文明,环境保护,休闲湾区,人文湾区,宜居宜业宜游有着明文规定和布局。

这对于很多地产开发或者城市建设提出了新的要求,主要是质量的要求。宜居宜业的环境是大湾区各项工作建设的重要保障。湾区建设最重要落实到科技和人才上来,没有很好的安身和生活之所,怎么可能聚集到那么多的人才。聚集不了更多的智力资源,湾区建设就成了无源之水,无本之木。

5.《粤港澳大湾区规划纲要湾区规划》对于整体湾区房地产未来市场发展趋势将有那些影响:

(来源:根据3月16日巴曙松在光大银行论坛分享的数据)

(3)湾区城镇化率已经接近88%。达到发达国家水平。所以未来湾区住房房地产的需求增量不是来源城镇化的增量,而是来源于湾区新的净流入人口。相当长的一段时间内,湾区住房房地产市场都将以二手房地产市场和城市更新为主。

作者介绍

龙腾霄苏州大学行政管理硕士,中南大学行政管理学士

湖南人,先后在中南大学、苏州大学学习。广州市七色石管理咨询有限公司董事,专家库成员。担任上市公司高管多年;曾在深圳、广州多家非盈利机构和智库任职。

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本期排版:小七

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